针对个人的税务策略


本财务Guides解释了何时以及在何种程度上支付的积分购买房屋或再融资是可扣除的. 它解释扣分的规则,并讨论特殊情况和情况.

点是什么?

请解释如何扣除房屋按揭利息 点击这里.

“积分”一词是用来描述某些已支付的费用或被视为已支付的费用, 由借款人获得住房抵押贷款. 积分也被称为贷款发起费, 最大贷款费用, 贷款折扣, 或折扣点.

积分是预付利息,如你在表格1040列明扣除项目,可作为房屋按揭利息扣除, 安排一个. 一般, 如果你能扣除抵押贷款的所有利息, 你可以扣除抵押贷款的所有积分. 如果你的收购债务超过750美元,2018-2025纳税年度为$ 000,或者您的房屋净值债务超过$100,000, 你不能扣除抵押贷款的全部利息, 你不能扣除所有的分数.

借款人被视为支付任何点,房屋卖方支付借款人的抵押贷款. 参见稍后的“卖方支付的积分”.

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测试可抵扣程度

一般来说,你不能在支付的年度内扣除全部的积分. 因为它们是预付利息, 你通常必须在抵押贷款的期限内扣除它们.

但是,如果您满足以下所有测试,您可以在支付的年度内全额扣分.

  1. 你的贷款是由你主要的房子(你大部分时间都住在那里)担保的。.
  2. 在贷款发放地区,付款点是一种既定的商业惯例.
  3. 所付的点数不会超过该地区一般收取的点数.
  4. 你们使用的是收付实现制会计方法(大多数个体纳税人使用的方法).
  5. 这些点的支付没有取代通常在结算报表上单独列出的金额, 例如评估费, 检验费用, 标题的费用, 律师费用, 和房产税.
  6. 你用你的贷款来购买或建造你的主要住房.
  7. 这些点数是按抵押贷款本金的百分比计算的.
  8. 在结算报表(如《101娱乐手机版》)上清楚地显示金额, 表格HUD-1)作为抵押贷款的积分. 这些积分可以显示为从您的资金或卖方的资金支付.
  9. 你在交易结束时或之前提供的资金, 加上卖家支付的积分, 至少和扣分一样多吗. 你提供的资金不一定要用在这些点上. 他们可以包括首付, 一个第三方存款, 保证金, 以及你在交割时或交割前为任何目的支付的其他资金. 你不能从你的贷款人或抵押贷款经纪人那里借来这些资金.

家装贷款. 如果上述第(1)至(5)项陈述属实,你也可以全额扣除为改善你的主要住房而支付的贷款当年的支付点.

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非可减数量

贷款人为与贷款相关的特定服务收取的费用不被视为利息. 这些指控的例子如下:

  1. 鉴定费用
  2. 公证费用
  3. 按揭票据或信托契约的准备费用
  4. 抵押贷款保险费用
  5. 弗吉尼亚州融资费用.

你不能扣除这些金额作为点,无论是在支付的一年或在抵押贷款的生命.

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卖方支付的积分

术语“点数”包括卖方支付给贷款人为买方安排融资的贷款配售费. 的 卖方 不能 把这些费用作为利息扣除. 但它们是一种销售费用,减少了卖方的实现金额. 买方根据卖方支付的积分减少房屋的基础,并将这些积分视为他或她已经支付了这些积分. 如果满足了前面解释的所有测试,买方可以在支付的年度内扣除点数. 如果其中任何一项测试不符合要求,买方将在贷款期限内扣减积分.

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提供的资金少于点数

If you meet all the tests referred to earlier; except that the funds you provided were less than the points charged to you (test 9), 你可以在支付的那一年扣除积分, 取决于你提供的资金数额. 你也可以扣除由卖家支付的任何点.

示例1: 当你取出100美元时,在12月,你可以获得1万美元的抵押贷款来购买你的房子, 你被收取一分(1美元,000). 在支付的一年里,你满足了所有扣分的九项测试, 除了你只提供了750美元的首付. 在为积分收取的1000美元中,你可以在支付的年度扣除750美元. 你将剩下的250美元分摊到抵押贷款的期限内.

示例2: 事实和上面的例子是一样的,除了卖房子的人也付了1分(1美元),000)来帮助你获得抵押贷款. 在支付的那一年, 你可以扣除1美元,750(收取金额的750美元加上1美元,卖方支付). 你必须将房屋的基础减去卖方支付的1,000美元.

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多余的点

如果你满足所有的测试,除了在你的地区支付的点数比通常支付的要多(测试3), 你在扣除的那一年只支付了一般收取的点数. 你必须在抵押贷款的期限内分散额外的积分.

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第二居所的积分

即时扣除的一般规则并不适用于你为第二套房担保的贷款支付的积分. 你只能在贷款期限内扣除这些积分.

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抵押贷款提前结束

如果你把扣除额分摊到抵押贷款的期限内, 你可以扣除抵押贷款到期年度的任何结余. 然而, 如果你向同一个贷款人再融资, 你不能扣除任何剩余的散布点余额. 相反,在新贷款的期限内扣除剩余余额.

抵押贷款可能因提前支付、再融资、丧失抵押品赎回权或类似事件而提前终止.

例子: 2008年,丹支付了3000美元的积分,他不得不将这些积分分散在15年的抵押贷款期限内. 他每年扣除200美元的积分. 到2019年,丹已经扣除了2200美元的积分. 丹在2019年全额预付了他的抵押贷款. 他可以在2019年扣除剩余的800美元积分.

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再融资的积分

一般, 你为抵押贷款再融资而支付的积分在你支付的那一年里是不能全额扣除的. 这是真的,即使新的抵押贷款是由你的主要住房担保.

然而,如果您使用部分再融资抵押收益 改善你的主要家庭 and you meet the first five tests listed earlier; you can fully deduct the part of the points related to the improvement in the year paid. 你可以在贷款期限内扣除剩下的积分.

示例1: 1999年,比尔·菲尔兹(Bill Fields)获得抵押贷款买房. 2019年,比尔用10万美元的15年期抵押贷款为该抵押贷款进行了再融资. 抵押以他的房子作抵押. 为了获得新的贷款,他必须支付3点(3000美元). 两个点(2美元,000)用于预付利息, 一分(1美元,000)为服务收费, 取代通常在结算报表上单独列明的金额. 比尔用他的私人基金而不是用新贷款的收益来支付这些积分. 支付积分在该地区是一种固定的做法,收取的积分不会超过那里通常收取的金额. 比尔的第一笔新贷款7月1日到期. 他在2019年支付了六笔贷款,是一名现金基础纳税人.

比尔用新抵押贷款的资金偿还了他现有的抵押贷款. 虽然新的抵押贷款是为了比尔继续拥有他的主要房屋, 这笔钱不是用来购买或改善那所房子的. 因此,比尔不能满足所有的测试,他不能在2019年扣除所有的分数. 他可以在贷款期限内扣除两分(2,000美元)的应税税款. 他在2019年扣除67美元[(2000美元÷ 180个月)x 6次付款]. 另外一点(1000美元)是服务费,不能扣除.

示例2: 事实与例1相同, 除了比尔用了25美元,其中的1万美元用于改善他的住房,75美元,以偿还现有的抵押贷款. 2019年,账单将扣除25%(2.5万美元÷ 10万美元)的积分(2000美元). 因此,他的扣除是$500 ($2,000 x 0).25).

帐单亦会扣除余下1元的应评税部分,500 ($2,000 - 500美元)必须在贷款期限内分散支付的预付利息. 这是2018年的$50 [($ 1500 ÷ 180个月)x 6次付款]. 2019年账单扣除的总金额为550美元(500美元+ 50美元).

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房屋抵押贷款利率的限制影响积分

你不能为房屋抵押贷款利息扣除超过房屋抵押贷款限额的抵押贷款所支付的全部点数.

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1098年形成

你收到的按揭利息报表(表格1098),不仅应显示年内所支付的利息总额,而且应显示你的扣除额.

该报表将显示你在一年内支付的总利息. 如果你在一年内购买了主房, 它还将显示在一年内支付的扣除额, 包括卖方-paid点. 然而,它不应该显示任何由政府机构支付给你的利息.

作为一般规则,表格1098将只包括你可以在支付的年度全部扣除的点数. 然而, 表格1098中未包括的分数也可扣除, 无论是在支付的那一年还是在贷款的期限内. 请参阅前面关于分数的讨论,以确定是否可以扣除表格1098中未显示的分数.

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